ИНВЕСТИЦИОННАЯ ЖИЛИЩНАЯ КОНЦЕПЦИЯ

 

Место инвестиционной жилищной концепции Общества (далее по тексту – ИНЖИКО) в ряду иных жилищных организационно-финансовых подходов.

ИНЖИКО разработана в качестве дальнейшего развития и обобщения двух наиболее распространенных жилищных организационно-финансовых подходов – ипотеки и стройсбережений.

Ипотека использует для решения жилищных проблем долгосрочные банковские кредиты, стройсбережения – в значительной степени опирается на финансовые средства тех, кто заинтересован в получении кредита на приобретение жилья (например, через четырехлетний срок обязательного накопления на банковском депозите установленного минимума денежных средств).

Основное препятствие тактического характера для внедрения ипотеки и стройсбережений на российском рынке – отсутствие необходимого объема дешевых долгосрочных финансовых ресурсов, в первую очередь государственных, и нерентабельность вложения в жилищные программы коммерческих средств, ориентированных на быструю и высокую прибыль.

Основное препятствие психологического характера – неуверенность как кредиторов, так и заемщиков в способности последних расплатиться по кредитам, которые необходимы для строительства (приобретения) жилья.

Основное препятствие стратегического характера – нарастающая нестабильность международных финансов, которая рискует в ближайшие годы парализовать рынки ипотеки и стройсбережений даже в странах, где они являются важнейшей составляющей национальной экономики.

ИНЖИКО разработана с учетом всех этих обстоятельств и претендует на постепенное вытеснение ипотеки и стройсбережений с рынка финансирования строительства массового жилья.

 ИНЖИКО-принципы

1.     Системообразующие принципы.

1.1.          Отделение рекрутинговых (связанных с привлечением новых участников) активов от инвестиционных, направляемых непосредственно на строительство жилья.

1.2.          Преобразование кредитных ресурсов в инвестиционные.

1.3.          Тщательное проектирование всех этапов финансирования программ и проектов, обеспечивающее минимизацию рисков потери вложенных денежных средств.

2.     Всемерное снижение стоимости возводимого жилья для его будущего собственника. Основные решения:

2.1.          Прямые связи с производителями строительных материалов, конструкций и подрядных работ, исключение непроизводительных и неэффективных организационных звеньев и производственных переделов. Использование при этом оптовых и накопительных скидок.

2.2.          Применение схем потребительского толлинга, предполагающих использование механизмов давальческого сырья как средства снижения налогооблагаемой базы и накладных расходов.

2.3.          Активное использование потенциала товарообменных операций (прямого товарообмена, зачета, взаимозачета, операций с коммерческими векселями и иными инструментами товарного рынка).

2.4.          Приобретение (создание) собственных предприятий строительного комплекса и строительной индустрии как наиболее радикальное средство снижения затрат на строительство жилья.

2.5.          Управление сменой технологий в строительном комплексе и строительной индустрии как систему непрерывного повышения эффективности и качества строительства.

3.     Энергичное развитие механизмов долевой собственности на строящиеся объекты, в первую очередь в рамках СПОСПРО-подхода Общества (от СПОСПРО – Собственность ПОтребителя на Средства ПРОизводства), решение в этой связи следующих основных проблем:

3.1.          Введение системы регистрации и защиты (в том числе физической) прав долевых собственников на построенные объекты, включая права на «вложенные» титулы (например, на часть площади квартиры, дома или гостиницы).

3.2.          Создание рынка обращения Паев (как долей собственности на построенной жилье) и Продуктов (производноых от Паев прав использования объекта собственности), его сопряжение со всем комплексом рынков операций с Паями и Продуктами, поддерживаемых Обществом для внедрения стратегического инвестиционного модуля «Пай-Бюджет-Продукт» как ключевого СПОСПРО-механизма. В результате доля собственности в квартире и связанные с нею выгоды должны свободно и эффективно обмениваться на доли собственности в химчистке, стоматологическом кабинете, автомобиле и т.п.

3.3.          Достижение «нулевого баланса» на каждый момент времени, когда кредит, предоставленный будущему собственнику квартиры другими участниками пула, вложившими свои деньги в ее приобретение, преобразуется в инвестицию (собственность, подлежащую выкупу в установленные сроки по установленной цене).

4.     Содействие комплексной оптимизация финансовой деятельности участников жилищных программ Общества.

4.1.          Обеспечение стабильных доходов, достаточных для выкупа участником жилищной программы долей остальных долевых собственников приобретенной в складчину в его пользу квартиры. Источники доходов:

4.1.1.    Обеспечение закупочных программ Общества, связанных с приобретением товаров и услуг непосредственно у производителей (по ПЭЛП-системе от ПЭЛП – Потребитель – Эксперт – Логистик – Производитель), ориентированным на снижение издержек и повышение качества потребления.

4.1.2.    Организация инвестиционных пулов по приобретению средств производства в собственность потребителя (в рамках процесса потребительской реприватизации), в том числе повышение собственного инвестиционного потенциала за счет развития системы (на основе сетевых финансово-инвестиционных технологий, разработанных и развиваемых Обществом).

4.1.3.    Внешние доходы, получаемые или поддерживаемые с участием Общества (в том числе за рубежом).

4.2.          Капитализация издержек потребления за счет преобразования текущих затрат, например, на покупку хлеба, в инвестиции, скажем, в производство бездрожжевого хлеба из проращенного зерна. Подобное преобразование:

4.2.1.    Снижает общие затраты на потребление хлеба при одновременном увеличении качества потребления.

4.2.2.    Увеличивает богатство потребителя (за счет приобретения им доли собственности в производственном комлексе).

4.2.3.    Повышает потенциал приобретения жилья (за счет продажи или обмена соответствующих Пай-Бюджет-Продуктов).

4.3.          Умелое вложение активов (в первую очередь в жилищные и производственные Пай-Бюджет-Продукты, а также иные традиционные инвестиционные и спекулятивные финансовые инструменты).

5.     Развитие современных организационно-финансовых механизмов деятельности Общества.

5.1.          Система лепта-поручительства, являющаяся основной для Общества и включающая следующие компоненты:

5.1.1.    Механизмы поддержки социотворческой деятельности (своего рода потребительского предпринимательства) членов Общества, использующие лучшие достижения японской «системы нежного пестования».

5.1.2.    Механизмы объемного квази-банковского поручительства по обязательствам членов Общества, в том числе связанным с обусловленным договором выкупом долей собственности на квартиру (жилой дом).

5.1.3.    Механизмы перераспределения активов, в том числе в рамках лепта-пирамид, лепта-лотерей и лепта-тотализаторов, при этом перераспределенные активы используются в виде лепты, образующей поручительский залоговый лимит члена Общества, эту лепту внесшего.

5.2.          Разработка и реализация современных инвестиционно-финансовых механизмов:

5.2.1.    Потребительский лизинг, предусматривающий передачу на согласованных условиях приобретенного за счет членов Общества помещения в пользование с последовательным переходом его в собственность по мере выкупа долей остальных участников покупательского пула. Варианты финансирования:

4.2.1.1.                   Взаимное фондирование (внутренний потребительский лизинг), при котором финансовые ресурсы предоставляются членами Общества (через приобретение соответствующих имущественных долей с их последующей продажей).

4.2.1.2.                   Внешнее фондирование (внешний потребительский лизинг), при котором используются заемные средства, привлекаемые (под залог) в первую очередь с рынка банковских, в том числе иностранных, кредитов.

4.2.1.3.                   Смешанное фондирование (системный потребительский лизинг), предполагающее использование всего комплекса финансовых источников, включая ипотеку и систему стройсбережений, для фондирования покупки членом Общества жилья

4.2.2.    Потребительское финансирование, когда помещение (его часть) приобретается членом Общества в целях получения дополнительных активов и потребительских выгод.

4.2.3.    Потребительское инвестирование, при котором накопление активов производится за счет капитализации потребительских затрат по другим группам потребительских товаров и услуг, при этом накапливаемые активы могут быть преобразованы в жилищные Пай-Продукты.

4.3.      Развитие механизмов коллективного инвестирования, в том числе:

4.2.1.    Простая складчина - приобретение помещения в складчину для совместного использования, например, в качестве офиса-гостиницы.

4.2.2.    Свободное кооперирование - приобретение помещения в складчину с последующей передачей его в потребительский лизинг на условиях, согласованных со всеми участниками складчины

4.2.3.    Кооперативная матрица - жесткая схема, в соответствии с которой участники матрицы в фиксированные календарные сроки приобретают в складчину помещение для каждого из участников матрицы по правилам, принятым в ней

ИНЖИКО-практика

1.     Приобретение в складчину (в долевую собственность членов Общества) пансионатов, домов отдыха, гостиниц, общежитий (в рамках программы «Меблированные комнаты») и образование на их базе бизнес-сообществ, концентрирующих свои усилия на решении жилищных проблем членов Общества.

2.     Приобретение (в том числе через процедуру лепта-лотереи) отдельных квартир и коттеджей, иных жилых помещений.

3.     Строительство многоэтажных жилых комплексов в Москве и других городах страны (с применением всего комплекса средств снижения стоимости строительства).

4.     Строительство коттеджных поселков, в первую очередь в ближнем Подмосковье, а также в прилегающих к Московской области регионах Центральной России.

5.     Приобретение (создание) предприятий строительной индустрии и строительного комплекса, создание условий для высокоэффективного преобразования Пай-Бюджет-Продуктов в этих предприятиях в квадратные метры жилой площади и жилые помещения целиком.